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    虚假按揭借款合同还款责任承担
    作者:山东齐鲁(济宁)律师事务所 张建国 发布于:2017/1/18 9:15:56 点击量:

    【案情简介】

    当事人:

    原告:济南市某某商业银行某支行。

    被告1:王佳。(《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》借款人)

    被告2:王先生,系王佳配偶。(《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》共同还款人)

    被告3:某房产公司。(《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》担保人)

    原告诉称:2008年9月27日,被告王佳(化名)向原告济南市某某商业银行某支行申请个人房屋按揭贷款68万元,同日被告王佳、被告某房产公司与原告签订《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》,约定借款金额68万元,用于购买济南市土屋路27号B座4单元1002室房产,借款期限自2008年9月27日至2023年9月27日;被告王佳以其所购房产为此笔贷款提供担保;被告某房产公司为该笔贷款承担保证责任。同日,被告王佳配偶王先生(化名)向济南市某某商业银行某支行出具共同还款承诺书,承诺对该笔借款及利息承担共同还款责任。

    自2014年12月31日至2015年2月27日王佳连续3个月未按时还款。被告王佳购买房屋已竣工但直至2015年3月10日并未办理房产抵押手续,被告王佳配偶王先生、某房产公司未履行担保责任。

    原告诉求:1、解除《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》;2、被告王佳立即偿还借款本金330447.95元、欠息1192.95元及自2015年2月21日起至判决生效之日止的新增利息;3、被告王先生对上诉第2项诉讼请求承担连带清偿责任;4、被告某房产公司对上诉第2项诉讼请求承担连带清偿责任;5、对抵押房产享有优先受让权;6、上述3被告承担本案诉讼费等为实现此笔债权发生的全部费用。

    原告向法院提交了五份证据:1、2008年9月27日被告王佳与原告签订的《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》1份;2、2008年9月27日被告王先生出具的共同还款承诺函1份;3、2008年9月27日被告王佳签订的借款凭证一份;4、2008年9月14日,王佳与某房产公司签订的商品房购销合同一份;5、个人贷款对账单10页,原告扣划某房产公司保证金的还款凭证3张。

    被告王佳辩称:被告王佳系某房产公司职工,并未购买商品房,并未实际占有、使用涉案房屋,未缴纳首付,未按揭贷款,亦未分期偿还过贷款,对贷款发放不知情,无还款义务。《商品房买卖合同》、《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》是虚假的,不应承担偿还借款本息责任。

    被告王先生辩称:《共同还款承诺函》系他人伪造签名,已提交《笔迹鉴定申请》,不应承担共同还款责任。

    被告王佳及王先生共同辩称:原告对于贷款发放有重大过错,被告某房产公司不具备在济南开发房地产资质,该项目的开发手续并不在该公司名下,该公司没有预售资格。借款应有实际用款人归还,原告也应承担相应的过错责任。

    律师提交6份证据:1、涉案房地产《建设用地规划许可证》;2、《建设工程规划许可证》;3、《建设工程施工许可证》;4、《商品房预售许可证》;5、《济南市发展和改革委员会文件》;6、《中国银行业监督管理委员会山东监管局关于李乐夫信访事项的回复》,用以证明借款合同系原告与被告某房产公司恶意串通、违规发放贷款,合同无效;两被告未实际购买涉案房屋、未使用借款合同中的款项,不应承担还款责任。

    被告某房产公司辩称:贷款是我公司为了取得流动资金以公司四十多个员工的名义在原告处通过订立虚假的《商品房买卖合同》、《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》而取得的资金。贷款后我公司进行分期还款,或从公司账户直接划到原告账户还款,或是公司财务人员把现金存款到借款人的还款账户内归还贷款和利息。名义借款人没有实际购买到商品房,没有使用银行贷款,没有获得利益。

    公司的注册地在淄博,经营资质是暂定资质,根据规定不能在济南市进行房地产开发、销售等经营行为,没有进行网签备案,不具备商品房、现房销售条件。原告存在审贷不严格,事后监管不严格的过错。原告应承担相应过错责任,我公司仅承担贷款的本金和按照银行贷款利率计算的利息,不应当承担其他费用。

    【判决结果】

    济南市天桥区人民法院于2015年9月23日开庭审理此案,审理查明:被告王佳在按揭借款合同中的签名是其亲笔书写,原告与某房产公司的盖章均为真实的。虽然据中国银监会山东监管局回复,原告在审查发放贷款过程中存在一定过错,但没有证据证明原告与两被告签订借款合同时,对某房产公司利用虚假商品房买卖合同,套取银行贷款知情,故认定涉案借款合同有效。在借款合同签订、履行过程中,被告某房产公司以使用贷款为目的,假借被告王佳名义贷款,在原告发放贷款后,某房产公司实际收取贷款并使用,被告某房产公司为贷款的实际使用人。本案受理的涉案房产项目的借款人逾期还款均发生在2015年1月,被告某房产公司涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查期间,进一步证实了被告某房产公司是该笔借款的实际使用人。被告某房产公司亦自认以王佳名义履行合同义务,即应按时依约偿还贷款本息,但被告某房产公司未按约及时足额偿还借款,构成违约。原告依据借款合同的约定有权解除合同,提前收回贷款。根据合同约定未按合同约定使用贷款,原告有权按照合同载明的贷款利率加收100%的罚息,因原告未提交证据证明被告某房产公司未按合同约定使用贷款,本院认为应按合同约定计收利息在执行利率基础上上浮50%计收罚息及复息。

    被告王佳未实际参与合同履行,未获取贷款使用,未实际占有涉案借款购置的房产,未从中获取非法利益,因此王佳无需承担还款付息的义务,被告王先生亦不承担还款付息的责任。该责任应由借款实际使用人某房产公司承担。

    对于抵押房产,因被告并未对抵押房产在房产部门进行抵押登记,因此原告主张就抵押房产享有优先受偿权,没有法律依据,不予支持。

    2015年12月28日济南市天桥区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百八十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,作出如下判决:

    一、原告济南某某商业银行某支行与被告王佳、王先生、某房产公司签订的《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》,于判决生效之日起解除。

    二、被告某房产公司于本判决生效之日起十日内,偿还原告济南某某商业银行某支行截止2015年2月21日的借款本金330447.95元,欠息1192.95元。

    三、被告某房产公司于本判决生效之日起十日内,偿还原告济南某某商业银行某支行自2015年2月22日起至本判决生效之日止的利息、罚息、复息,按照《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》约定计取。(罚息及复息按照执行利率基础上浮50%计收)

    四、驳回原告的其他诉讼请求。

    本案一审判决后,原告与被告均未上诉,判决已经生效。

    【律师工作】

    山东齐鲁(济宁)律师事务所张建国律师于2015年9月19日接受当事人王佳及其配偶王先生委托,代理两被告参与诉讼。调查收集案件材料:1、到银行调取《商品房买卖合同》、《济南市商业银行个人房屋按揭借款合同》,系委托人王佳在空白合同上签字;2、到银行调取《共同还款承诺》,签字处系他人伪造王先生签字;3、委托人王佳称并未实际购买房屋,未交付涉案房屋首付款,更未进行后期的分期还款;4、借款实际使用人及分期付款人为王佳单位某房产公司;5、涉案房屋已经出售给案外人李某,存在一房多卖情形;6、王佳说明:2008年8月前后,某房产公司让王佳在空白购房合同与借款合同上签字,后又告知按揭无法办理,再无下文。直至2015年8月份收到法院传票才得知此事。律师及时提交证据、答辩状,参加庭审。

    【法理分析】

    关于虚假按揭贷款合同的效力及责任承担

    司法实践中,银行提供的格式借款合同具有本合同不因商品房买卖合同无效而无效约定,合同法对合同无效作出限定,借款人难以获得更多证据,法院处理虚假按揭贷款合同纠纷案件一般均认定借款合同有效,但借款本息偿还责任有所不同,主要有四种处理方式:

    第一种:认定按揭贷款合同有效,判决借款人偿还贷款本息,房地产开发商承担连带责任。

    关于按揭贷款合同的效力认定,法院一般适用《合同法》和《民法通则》,无论借款人的商品房买卖合同是否有效、商品房买卖能否实现,依按揭贷款合同中的借款人为完全民事行为能力人,且签字为其本人签字,认定揭贷款合同为有效合同。判决借款人偿还贷款本息,房地产开发商承担连带清偿责任。

    北京市高级法院京高法发[2007]273号《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》第一部分“关于个人购房贷款合同的效力”作出如下规定“1、在个人购房贷款合同履行过程中,查明开发商以使用贷款为目的、以其他个人名义贷款,由自己作为担保人,并将贷款用于本企业经营的,开发商应为贷款的实际使用人,上述行为属于借款人、担保人(开发商)擅自改变借款用途的违约行为,该违约行为不影响个人购房贷款合同的效力,在审理中应认定贷款合同有效。”

    第二种:认定按揭贷款合同有效,判决借款人具有过错并承担相应比例的过错责任。

    按揭贷款合同的借款人迫于各种压力与房地产开发商签订商品房买卖合同,并协助签订按揭贷款合同,但并非实际用款人、并未从中获得利益,此时借款合同的借款人承担不能偿还借款部分10%-30%的还款责任。此种情形一般认定按揭贷款合同存在可撤销情形而在除斥期间内未行使撤销权使合同有效。

    北京市高级法院京高法发[2007]273号《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》在第三部分关于“个人购房贷款合同案件民事责任认定问题”中,第3条“借款人下落不明或借款人抗辩认为购房并非其真实意思表示,向银行支付首付款及月供款均由开发商负责,开发商亦认可上述借款合同履行事实,且借款人未实际占有借款所购房屋,则开发商系以融资为目的并实际使用贷款,借款人及开发商的民事责任按以下原则处理:”中第(2)项规定:“借款人明知开发商系以融资为目的以借款人的名义贷款,仍向开发商提供身份证明,并与银行签订借款合同的,由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任;借款人虽未参与合同履行,亦未实际占有借款所购房屋,但其帮助开发商套取银行按揭贷款并造成损失,借款人应就其过错向银行承担不超过开发商不能偿还部分10%的赔偿责任”。

    第三种:认定按揭贷款合同有效,由实际用款人承担还借款本息的责任,名义借款人不承担还款责任。

    按揭贷款合同的签订虽是借款人的真实签字,但其不知情,或迫于压力而签字,且金融机构等监管部门出具相关文件证明银行存在一定过错。此种情形法院判令实际用款人即房地产开发商承担还贷款本息的责任,名义借款人不承担责任。本文案例即采用这一方式判决。

    4、按揭贷款合同无效或被撤销。在按揭贷款合同属于《合同法》第五十二条无效情形而被认定无效或撤销后,根据《合同法》“第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”根据过错原则判决各方当事人承担相应责任。

    【结语】

    律师代理虚假按揭借款合同纠纷案件,应当根据承办案件的实际情况,认真收集证据,尤其是金融机构监管或其他部门的调查结论,结合法律规定,对借款合同效力、担保合同效力作出判断,并分析偿还借款本息的责任类型和归属,才能更好地维护当事人的合法权益。

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